受楼市调控政策、春节因素、银行信贷紧缩等诸多原因影响，2014年1—4月大中城市楼市成交量出现2至3成的“普跌”。同时，继第一季度杭州、常州、温州等城市个别楼盘大幅降价之后，二季度北京、广州、上海、成都等其他大中城市个别楼盘也加入到大幅降价的队伍中来，宁波、神木等城市甚至出现房企倒闭破产、债务违约等现象。

　　“五一”小长假，各地楼市成交较为平淡。而有关中国楼市将迎来“拐点”的说法甚嚣尘上，其中也不乏多个地方政府正在酝酿为限购“松绑”的消息。面对扑朔迷离的楼市，不少购房者陷入观望，今年到底该不该买房，何时买房更合适？本期投资周刊再次关注楼市。

　　个案

　　促销笋盘迷人眼 小白领买房陷纠结

　　广州白领王小姐最近正在纠结买不买房的问题。王小姐是外地人，去年在广州某名牌大学研究生毕业后，留在了广州工作。刚毕业的时候，王小姐和几个同学一起合租，但职场新鲜人的动荡让合租室友屡屡变化。随着房租即将到期，王小姐萌生了买房自住的想法，家里人也都认为买房不如趁早。

　　今年“五一”假期前后，王小姐开始拉着朋友去看房。由于家庭经济条件不错，王小姐打算买一套两房或三房，预算在250万元左右，首付最多可以给到100万元左右。考虑到预算相对宽松，王小姐打算优先选择一手房。

　　让王小姐郁闷的是，广州中心城区的新房单价动辄4万—5万元/平方米，而且多为大户型，200多万元的预算根本不不够用。在她预算范围内，天河、海珠等老城区的新楼盘屈指可数。相继去这几个楼盘看房后，王小姐发现，两房户型基本上在朝向上都很差，但却格外抢手。

　　在广州大道北某楼盘，王小姐刚刚看中一套南向30层的两房，却被告知已经被卖掉了。而在海珠区的某楼盘，销售人员告诉王小姐，两房户型目前仅剩几套低楼层的，而且要签双合同，按照这个购买方式计算，首付款已经超过了她的预算。

　　在天河区某楼盘，一位售楼小姐告诉王小姐，两房户型已经全部售罄，三房户型总价都在300万元以上，只能等等看是否有之前的买家退房。“说是有一套房因为业主贷款资格有点问题，可能会退房，销售说对方一退房马上给我电话，但有很多人都在等着，谁先下定卖给谁。”王小姐说。

　　无奈之下，王小姐开始转向看二手房。在老城区多个成熟地段，她看了十几套房子，其间屡屡碰上中介极力推介的“笋盘”。比如在天河某小区，一套80多平方米的两房市场价普遍为260万左右，有业主放盘250万元；在天河区的另一楼盘，中介说有一套市场价在270万元上下的两房，刚刚以248万元成交。

　　“这个市场真的看不懂啊。”王小姐感慨说，新楼盘普遍都有各种“垫首付”、“零首付”、“一万抵十万”之类的优惠促销，二手房也不乏价格跳水的“笋盘”，但算下来的绝对价格却都不便宜，这让她颇为困惑，这也让她对买房的想法有点动摇了。“现在都说楼市到了拐点，你说现在买房会不会时机不对？不会刚买了房，价格就开始暴跌吧？”

　　焦点

　　万科“内部讲话”走红 拐点论再成焦点

　　今年4月底以来，一份名为《毛大庆：全国房地产将下行，搞不懂北京楼市》的文章在网上广泛传播。据称，该文章为万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言，称全国房地产市场分化，以沈阳为代表的部分二线城市和以北京为代表的一线城市，分别面临市场去化能力和价格上涨空间的透支。

　　这篇文章广泛传开后，国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏在其微信朋友圈表示，已当面向毛大庆本人核实，毛否认是自己的发言。有意思的是，建策沙龙主持人陈淮发布微博，对沙龙发言外泄并遭到曲解表示愤怒，间接确认了这一发言稿的真实性。

　　陈淮微博称：“网传万科毛总一个内部沙龙发言，这会恰为我主持。我印象，毛总所讲关键点，一是市场价格是有敏感点，二是不同城市出现分化，三是有些城市盲目扩张。并无超出近期市场议论的夸张之语。既然有参与者不珍惜此交流机会，再不会有这样的沙龙了！”

　　而万科公司就此事发表声明称，文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点。北京万科相关人士表示：“这里面有两点比较明显不是他说的，一个是对政府的态度，不管是万科还是毛总都不会指责政策荒谬；其次是对北京市场的分析，毛总做了这么多年的北京市场，不存在说看不懂。”

　　此前，北京万科部分在售项目销售价格的下调引发了市场关注。万科橙项目号称开盘“降3000元”引起各方热议，更有甚者将其称为北京楼市的“崩盘信号”。

　　在这份发言中，毛大庆称从目前重点关注的50个城市来看，房地产市场已经明显出现分化的特征。其中，以沈阳为典型的部分二线城市，由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支；以北京为代表的部分城市，市场需求虽然仍然很旺盛，但是因为土地价格在过去的一年里上涨过快，带来了对市场价格上涨空间的透支。两个“透支”加上国家对于银行的贷款、政策的收紧，使得今年楼市出现了消极、观望和悲观的状态。

　　在上述发言中，毛大庆也提到了万科橙项目引起的“轩然大波”，他表示现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。万科有一个建委批了的卖3.6万每平方米的项目，在北京亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万元的项目4小时销售卖光，3.6万元的项目（就会卖得）很慢。”

　　值得注意的是，在这篇文章中，对于库存问题有较详细的分析。万科以平均21个月作为风险警戒线，但目前包括无锡、宁波、杭州、上海、唐山等多个城市的库存已经远远超过了这一警戒线。“所以从自住的角度看，如果不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点。”

　　动向

　　4月55个城市环比上涨，45个城市下跌

　　中国指数研究院近日发布报告表示，2014年一线城市价涨量跌，二线城市总体平稳，而三线城市则存在较大的去化风险。从近期的市场变化来看，即使同为二线城市，不同城市的市场走向也在逐渐发生变化。

　　中指系统数据显示，2014年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格11013元/平方米，环比上月上涨0.10%，是2012年6月以来连续第23个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨9.06%，涨幅较上月缩小0.98个百分点，为连续第4个月缩小。

　　刚过去不久的“五一”假期，广州3天签约404套，同比去年上涨6.88%，全市均价1.401万元/平米，同比下降7.9%。北京、深圳等楼市成交则大幅缩水。5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，创下了自2008年以来7年的最低值。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析，表面上看百城房价仍然上涨，但目前市场基本面受到银行信贷紧缩而出现一些变化，热点城市比如一线城市的房价上涨幅度明显放缓，百城房价环比下跌的城市数量在增加，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。

　　“即使市场基本面上仍然看好的一线城市，当前由于去化速度的降低，导致存销比增加，”张宏伟分析，当前个别一线城市已经接近或略微超过15个月的降价压力的指标范围值。二线城市之间也已经开始出现“分化”，尤其是库存偏大的城市。开发企业对这些城市的投资倾向也明显出现“分化”，比如杭州等城市因为库存偏大等原因出现降价现象，部分开发企业已经萌生退意。

　　张宏伟表示，三四线城市仍然面临普遍性的去库存的压力，但也出现分化。其中，经济基本面向好的城市房地产市场去库存的压力较小，而经济基本面一般或没有好转的城市的楼市则面临较大的去库存压力。“尤其是对于资源依赖性较大的城市、民间资本过于活跃的城市，房地产市场仍然存在较大问题，甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象，比如神木、鄂尔多斯、温州等城市。”