分析

　　房地产将进入秋天，而不是冬天

　　5月11日，在首届“清华五道口全球金融论坛”上，清华大学经管学院教授李稻葵表示，房地产行业的确进入了一个转折点，中国房地产行业不会出现美国2007年、2008年那样大规模的下降。

　　李稻葵称，因为中国家庭的杠杆率很低，中国人买了房子一般不会抛售，所以楼市低迷影响的是新的增量部分。“增量的部分我相信房地产商现在是高度关注这个事情，会调节他们推出新产品的速度，所以整个房地产行业将进入一个秋天，而不是冬天，会调整。”

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，市场看空的预期并不是没有依据，从销售数据及市场预期来看，国内楼市成交回调之势已经确立。但市场现在还不是“崩盘”的节奏，从商品住宅市场的存货量和消化速度来看，预计一年半时间基本上可以接近底部。

　　“刚需产品的价格合理回归10%—15%就有成交了，可以预见，只要银根不持续收紧，5月份过后，刚需楼盘还会大有市场。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，这个阶段的成交低谷是市场周期性的表现之一，和2008年、2009年及2012年第一季度的低谷是一样的。低谷时，商家首先做的是促销，最后一步才是降价，眼下还未到发展商要以价换量的地步。

　　黎文江分析认为，以广州为例，由于去年广州楼价涨幅过大，达20%左右，现在回调一些完全是市场的正常行为，而面向刚需的中小户型将是今年商家走量收金的主力产品。“广州楼市其实并不缺乏购买力，现在主要就看信贷因素，如果信贷宽松一些，楼盘定价合理一些，成交量会回升。”

　　日前，中国社科院城市发展与环境研究所发布的经济蓝皮书《中国经济前景分析》则更为乐观。该报告指出，2014年房地产市场交易量仍可能与上年基本持平，甚至略有增长，房价可能保持小幅增长，但城市之间、地区之间市场分化将加剧。

　　蓝皮书表示，尽管今年初全国月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，但经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续。2014年房地产市场走势将取决于政策选择与实施，调控政策差异化和多元化将成常态。

　　建议

　　房价应由市场决定，地方救市应慎行

　　随着楼市成交低迷，不少库存增加、去化压力增大的城市开始出现“限购松绑”的冲动。各地关于取消或放松限购政策的传闻不绝于耳。

　　4月28日晚间，南宁市住房保障和房产管理局发布了名为《北部湾经济区北海等五市户籍居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房》的文件，文件称：广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　这意味着，北海、防城港、钦州、玉林、崇左这5市居民可摆脱“1套房”的束缚，至少能在南宁购买2套房。而5月5日，安徽铜陵市救市措施更为“大尺度”，该市宣布从购房契税补贴等方面全方位救市，新政已从5月1日起正式实施。而浙江宁波市则召集房企开会，以口头形式传达放松限购政策，购房者房产审核将由两地核查变为一地核查。

　　事实上，除了铜陵、宁波、南宁的限购“松绑”，无锡、杭州萧山区也都已通过下调购房入户标准放宽了限购政策，而天津滨海新区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。此前，则有消息称温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策。此外，长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。

　　面对愈演愈烈的“松绑限购”行动，上周四新华社连发两篇评论文章强调，房价涨跌应由市场决定，地方救市应慎行。评论称，市场刚出现一点变化地方政府就着急出手，不仅有悖于楼市调控的初衷，可能释放“楼市萧条”信号，适得其反。

　　广州二手房买家心理分析

　　买家类型 购房需求 占比 心态 购房行为

　　实力不强的首置刚需 集中150万以下中小户型 四到五成 观望较重，期望价格有所下跌 （1）市区难觅合适盘源。（2）约三成买家被外围新盘分流。

　　入住需求迫切的买家 集中200万以下两房和小三房 两到三成 交投节奏放缓 （1）部分“卖一买一”，一步到位，青睐性价比“笋盘”。（2）要求业主小幅让价。3）约一成被外围新盘分流。

　　中端买家 集中200—300万之间的优质物业 一到两成 较理性，入市略显谨慎，部分等降 （1）改善换房的占比较高，不少“卖一买一”、一步到位。（2）对业主小幅让价、性价比较高的优质“笋盘”接受度较高。（3）对地段、素质、产品、学位、配套、交通等均有一定要求。（4）为新盘分流的比例相对较小。（5）半数一次性付款。

　　较高端买家 300万以上的较大面积优质单位 一到两成 需求不急切，购房心态稳定 （1）对地段、景观资源、学位以及综合素质均有一定要求。（2）对有一定资源稀缺性的单位出手果断，但追价意愿不高。（3）超过五成买家会选择一次性付款。

　　数据来源：合富标准指数监测