今年以来，地产商大举进入一、二线城市争地的现象越演越烈，各大城市“地王”频现。专家认为，三、四线城市的楼市在经济增速下滑、地产供应量相对较大的背景下风险加大，而一、二线城市的资源稀缺等优势开始显现，房价涨势分化趋势或将持续。

　　标杆房企八成资金投向一、二线城市

　　今年上半年，特别是进入五六月份后，一、二线城市“地王”频现，各大房企业“不差钱”拿出重金竞购土地，使得土地市场重现火爆场面。

　　广州，6月份房地产“黑马”佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元拿下黄埔区南玻宅地，成为广州当时的总价“地王”；上海，连一直对“地王”称号敬而远之的万科7月份也出资48.7亿元抢得张江高科技园区商住地块，溢价率88.6%，刷新了上海年内总价“地王”纪录；深圳，“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心举行，最终深圳本地房企卓越置业分别以51.99亿元和71.8亿元将其收入囊中，溢价率分别为52.7%和32.5%。

　　据世联地产统计数据，今年上半年万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%，其中一、二线城市占79%，接近八成。

　　被称为“拿地狂人”佳兆业集团，今年获取的土地几乎都在上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等一、二线和区域核心城市。此前一向以二、三线城市，特别是三线城市为经营重点的恒大地产，7月初以35.6亿元购得北京昌平区沙河镇一块居住用地，被业界视为品牌房企实施战略转移，重新回归一、二线城市的“加强信号”。

　　国土资源部的数据也显示，今年1－5月，房地产开发企业到位资金4.5万亿元，同比增长32.0%，企业购地积极性上升，并向一线城市和部分二线城市回归，一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平。

　　一、二城市成房企“安全港”

　　地产商加大一、二线城市布局的趋势，已引起各界关注。专家分析认为，在经济增速放缓背景下，一、二线城市的资源聚集、土地稀缺、经济增长稳定等优势开始显现，而前两年房地产企业重点布局的三、四线城市，由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因，风险开始增大。

　　“2009年之后，三、四线城市的土地供应有了爆发式的增长，特别是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三、四线城市，目前这些城市地产市场存量较大；而一、二线城市在不断去库存。”北京中原市场研究部总监张大伟说。

　　据中原集团研究中心监测，2012年一线城市楼市的平均供求比为1.01，而到了今年上半年，一线城市平均供求比降为0.8，出现供不应求情况，市场存量下降、房价上升。

　　合富辉煌(中国)山东分公司市场研究总监许传明说，从山东来看，济南、青岛等二线城市相比地级市及县城来说，今年以来的销售情况和市场活力确实要好得多，“三、四线城市风险相对较高，特别是没有良好产业支撑的地区。”

　　中国房产信息集团克而瑞研究中心近日发布《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，风险最大的城市主要集中在三线城市，上海、北京、广州成为我国房地产风险排名“最安全”的前三个城市。

　　市场分化短期内难以改变

　　不少业内专家认为，房地产市场的这种分化还会持续，一、二线城市房价“领涨”的趋势短期内还难以改变，今后还需加强“以人为核心的新型城镇化”，促进大中小城市协调发展。

　　国家统计数据显示，近期一、二线城市房价涨幅明显加快。6月份，北上广深等一线城市新建商品住宅价格涨幅分别达16.7%、14.4%、16.5%和16.0%，南京、福州、厦门、郑州等二线城市涨幅也都超过10%，一线城市和重点区域的二线城市“领涨”全国。

　　张大伟说，在2011年之前，大中小城市房价涨跌基本一致，但此后房价走势开始出现分化。“在经济增速放缓背景下，一些中小城市的就业吸纳能力受到明显影响，而相对来说大城市机会更大，这种集聚效应暂时还难以改变。”

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁也认为，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性依然存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照当前的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

　　一些专家认为，政府宜引导一些优质资源向中小城市相对均匀分布，合理引导人口流动，遏制大城市房价上涨趋势。如，通过改变交通状况，在相对远的地方增加中低收入者购房的供给，同时在大城市通过增加保障性租房市场供给，缓解中低收入者住房压力。

    (袁军宝、魏圣曜)