楼价高租价高，换房族好纠结

　　换房族是楼市买家中较幸福的一群，因为他们手里有房，可租可售。现在楼价高租价高，对目前的居住环境不太满意，换房族希望换其他住房，但由于限购及支付能力的缘故，纠结于卖一买一还是以租代租的决策中。记者身边刚好就有两个典型案例，为此记者从广州市三大行寻找合适的租盘和售盘，为这两个换房族支招。

　　换房故事一：手头有两套房依然住得不如意

　　冯先生在滨江东路有一个8楼楼梯楼单位(已加装电梯)，面积80平方米，同时，冯先生为女儿上学在应元路颐和雅轩购买了一套47平方米的电梯房，今年10月将出证。女儿在小北路小学上学，未来预计也在应元路与小北路一带上初中，“换房族”冯先生打算在应元路租或买一套楼龄较新的电梯三房，“以租代租”和“卖一买一”的方式到底哪个更可行呢？

　　方案A：两个房子同出租可租大三房

　　合富置业滨江东分行主管叶雪颜表示，目前，滨江东路已加装电梯的物业租金与其他电梯物业相差无几，如嘉仕花园内加装电梯的80平方米物业，带家电租金约3500元/月，而加装电梯物业均价约2.2万~2.5万元/m2，按冯先生的物业估算，总价约180万~200万元。

　　合富置业应元路分行主管徐俊超表示，颐和雅轩47平方米单位，租金约4500~5000元/月，若将其与滨江东物业一同放租后，租金预计为8500元/月左右，此预算暂时只能租住应元路附近楼龄稍大的三房电梯物业，如嘉洲翠庭。如果想租次新房物业，如小北御景三房物业，估计只能租一些吉屋，但符合预算的租盘并不多。

　　方案B：“卖一买一” 难付六成首期

　　如果冯先生选择卖掉滨江东、颐和雅轩两套房屋中其中一套，按目前市场均价计算，滨江东面积80平方米的8楼楼梯楼(已加装电梯)，总价约达200万元。而颐和雅轩47平方米的电梯房总价在165万~190万元左右。据中原地产小北路二分行高级营业经理李勤海透露，应元路上楼龄较新的电梯三房普遍在120平方米左右。如果按照120平方米的面积计算，应元路楼龄较新的电梯三房总价约360万~420万元，由于冯先生属于二套置业，首付需六成或以上，首付为216万~252万元左右。因此，即便选择“卖一买一”的方式，也不足以支付应元路上一套楼龄较新的电梯三房的首付。

　　如冯先生选择将滨江东、颐和雅轩两套房屋同时出售，两套总价约365万~390万元，他就有足够的资金支付应元路楼龄较新的电梯三房的首期或者还能一次性付款购房。但如果冯先生只打算放售滨江东、颐和雅轩两套房屋中其中一套，并且想购入应元路楼龄较新的电梯楼，就要选择80平方米左右、总价约240万~280万元的两房。这种购房的方案属于二次置业，首付需达六成或以上，80平方米左右的两房首付约为144万~168万元，卖掉滨江东或者应元路的房子都足够支付首期。

　　合富置业徐俊超分析，在出售两个房屋的选择上，由于滨江东的房子属于房改房，证满5年；而应元路新房子由于楼龄新，总价低，小户型较受客户欢迎，未来还有升值空间，加上物业预计10月才出证，证未够5年，税费稍高，业主叫价未必能太高，所以目前并非出售的上佳时机。若冯先生打算“卖一买一”换三房，建议出售滨江东的房屋再加点自有资金，选择小北御景或嘉洲翠庭。这两个楼盘的大户型总价稍高，业主会有一定议价空间。由于二次置业首期需要六成，故此，务必考虑清楚首期楼款的开支。

　　换房故事之网友热议：

　　网友A：“真是纠结的主妇啊，想买到证过5年且唯一的物业的就不要想了，证过5年的还是大把。其实很好算，人家也都不是傻子，证过5年唯一物业的业主一般态度强硬，他的房子一般会高于市场价一部分，这一部分很可能超过证过5年非唯一物业的那多出来的1%的税。还有证不过5年的也是一样，业主也知道可能因为税费高不好卖，所以开价不会那么高还好砍价，都是一样的道理。”

　　网友B：“是我就换房，有能力都想住自己的屋。税不是问题，房子和房价才是根本问题。”

　　网友C：“真想住得舒服，还是自己的房子。既然你们手头都有房子，干脆‘卖一买一’一步到位吧。”

　　换房故事二：

　　手头有唯一楼梯楼该一步到位买电梯楼？

　　张小姐在龙口西拥有一套楼梯楼6楼单位，80平方米，房产证已过5年且是家庭唯一物业。因女儿1~2年级在穗园小学上学，他们出租了龙口西这套房屋，在穗园小区租用电梯楼。目前孩子已上3年级，需要回龙口西小区校区，他们要搬回龙口西。因为已习惯住电梯楼，且考虑到以后的生活，张小姐希望可以换一个龙口西的电梯楼，但她又担心资金成本不够，不知道“卖一买一”或以租抵租的方式价差大约是多少。此外，她也忧心自己卖出证满5年的唯一住房后，能否顺利买到同样低税的证满5年唯一住房。

　　以租抵租：租电梯房月支出增500~1500元

　　据中原地产龙口西分行高级营业经理刘嘉俊介绍，像张小姐的这套龙口西80平方米的楼梯楼单位，目前市场均价约为2.1万元/m2，租金约为3500元/月。

　　而周边楼龄较新的电梯大两房单元，如租赁最活跃的保利中辰广场，目前电梯大两房租金约4500~5000元/月，楼龄较长的电梯大两房单元租金约为4000元/月。因此，如果张小姐出租龙口西6楼楼梯楼，在周边租住电梯楼，每月月租要加500~1500元左右。

　　卖一买一：卖楼梯楼买电梯楼价差8万~88万元

　　如果张小姐选择出售龙口西80平方米的楼梯楼物业，按照目前市场均价计算，这套楼梯楼总价约为168万元。同时，根据张小姐的要求，在出售龙口西物业后，另外购买一个电梯大两房单元，且楼龄在15年以内，在龙口西周边是有不少选择的。

　　中原地产刘嘉俊表示，以一套80平方米左右的大两房来说，楼龄约15年的龙口小区目前市场均价约为2.5万~2.8万元/m2，总价约为200万~225万元。楼龄约13年的省府宿舍，目前均价约2.2万~2.5万元/m2，两房总价为176万~200万元左右。而楼龄约6年的伊顿18市场均价约为3.1万~3.2万元/m2，两房单元总价为248万~256万元左右。因此，张小姐如果选择“卖一买一”，她换房的成本差在8万~88万元左右。刘嘉俊表示，由于该片区楼梯楼约占七成，电梯楼约占三成，而电梯楼放租和放售的盘源都较少，需求量较大，盘源消化较快。合富置业金海分行主管梁国坚表示，现时天成大厦有一单位放售，89平方米两房间隔，业主开价为240万元，该物业为现时周边较笋的盘源，张小姐不妨考虑一下把旧有楼梯楼放售后，资金作为置换电梯楼的首期款项，再以月供的形式购置物业。

　　（李凤荷）