导读：根据官方数据粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。虽然业内人士对这种简单相加的计算方法持不同观点，但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已成不争的事实。其中，土地出让金历来是政府从房地产行业中收取的最大比重收入，一般会占到房屋销售价值的40%左右。有的地方政府已经准备进行“一房四吃”：“一吃”土地出让金，“二吃”转让住房所得20%的个税，“三吃”房地产税，“四吃”遗产税。

    受访专家：国家行政学院经济学部 许正中教授

　　有的地方强调三年大变样，房地产开发出现“虚火”过旺现象。房地产开发只是城镇化的一个表现形式，要避免“为房而房”的怪圈

　　编辑：近些年，城镇化建设如火如荼，与之相应的是房地产开发的异常红火。地方政府的卖地需求与卖地冲动，使之与房地产开发商一拍即合。在许多地方，房地产开发建设似已成城镇化建设的代名词。一种值得注意的现象是，在城镇化大趋势的市场背景下，各地热衷于新区、新城的报批建设，实际操作上中小城市尤其是三、四线城市则更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发造城，大有城镇化被房地产绑架之嫌。您怎么看待这一现象？

　　许正中：在目前的城镇化发展过程中，房地产已成矛盾的重要焦点，想购房者望价兴叹，“房奴”们埋头苦干，“房叔”、“房姐”垄断房源，开发商赚个盆满钵满。似乎城镇化就是房地产化，确实有城镇化被房地产绑架之嫌。

　　需要高度重视的是，现在许多城市房地产发展速度高于各种配套的发展速度，出现“拆了建”、“建了拆”的现象。尤其是三、四线城市和一些建制镇，以此为由头大搞建设，却由于产业等相关配套无法跟进，建成的房子无人居住，形成一个个空城、“鬼城”。有的地方强调三年大变样，房地产开发出现“虚火”过旺现象。房地产开发只是城镇化的一个表现形式，要避免“为房而房”的怪圈。

　　当然，在加速城镇化的过程中，房地产行业依旧是最受益的行业之一。产业转移、人口流动、财富增长，都将带来房地产行业的增量空间。我们需要防范的是片面搞“土地城镇化”、“水泥城镇化”。这样的城镇化往往以经济发展为目标，以工业化为主线，以地方政府为主导，以土地升值为主引擎，物质资本大量消耗，高成本、低收益。它必然带来要素结构失衡、空间失衡、产业结构失衡，这完全背离了城镇化是人的城镇化这一本质。要建立宜居、人性化的城市，更应该注重人口的城镇化、可持续的城镇化、生态的城镇化，满足居民的多样化需求，使其有充分选择的空间。市政建设绝不是农村的拼接和平铺，而是现代技术的集成和现代艺术的展现。在新城市建设过程当中，新的产品尤其是那些科技生活产业城市综合体将会迎来其良好的发展机会，也将成为房地产需求的产生地。

　　在现有体制下，地方财政支出责任大，不得不搞土地财政，靠融资平台大规模举债。新一轮体制改革，应在调整财政支出结构的前提下理顺中央与地方的财税关系，形成公共服务导向的“央”“地”关系

　　编辑：尽管城镇化建设离不开房地产，但城镇化绝不应是房地产化。有人认为，不是房地产绑架了城镇化，而是政府主导、推动的城镇化绑架了房地产。您怎么看？

　　许正中：在现实社会中，确实有政府主导、推动的城镇化绑架房地产的现象，这主要是财政体制造成的。在现有体制下，地方财政支出责任大，不得不搞土地财政，靠融资平台大规模举债。为了偿债，房地产成为“二财政”和“提款机”，有的地方甚至成为“主财政”和“摇钱树”。根据官方数据粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。虽然业内人士对这种简单相加的计算方法持不同观点，但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已成不争的事实。其中，土地出让金历来是政府从房地产行业中收取的最大比重收入，一般会占到房屋销售价值的40%左右。有的地方政府已经准备进行“一房四吃”：“一吃”土地出让金，“二吃”转让住房所得20%的个税，“三吃”房地产税，“四吃”遗产税。新一轮体制改革，应该在调整财政支出结构的前提下理顺中央与地方的财税关系，形成公共服务导向的“央”“地”关系。未来各地政府将在另一个层面上展开竞争：比谁的市场更开放，比谁的服务效率更高，比谁更加遵守市场“游戏规则”，比谁城乡更加平等、和谐。

　　政府在城镇化建设中的主导作用，要注重防止“双二元”的发展，即防止城乡二元化发展以及城市内的贫富二元化发展。发展融合性的房地产，防止社会马赛克化。同时，政府要顶层设计，对公共资源进行合理配置。城镇化关键在于人的城镇化，要让进城农民享受市民待遇，在住房、教育、医疗等方面都得到应有的普遍服务，形成“产”“城”融合的良好格局。

　　新型城镇化不仅是住在城中，更是幸福在城中。政府需从三个方面着手，即保障人的充分流动、促进产业高度融合、提供普遍服务

　　编辑：目前，新型城镇化建设被作为拉动内需的一个重要抓手。很多地方政府习惯于靠搞投资、上项目特别是房地产项目来拉动经济。而日益攀升、居高不下的房价，不仅没有拉动内需，反而在很大程度上遏制了消费需求和城镇化进程，成了农民进城、大学毕业生留城难以逾越的门槛。搞新型城镇化，政府究竟应该如何作为？

　　许正中：新型城镇化不仅是住在城中，更是幸福在城中，不仅是让农民进城，还要让他们享受与市民均等的公共服务，这就需要政府从三个方面着手，即保障人的充分流动、促进产业高度融合和提供普遍服务。

　　据我观察，一个人对社会的贡献与三个要素正相关：一是人的流动性，主要是其搬家的次数；第二个是其更换职业的次数；第三是其受教育的时间长短。改革开放以来，我国的人口流动越来越普遍，劳动市场化产生的激励机制刺激了人们的流动欲望，促使劳动者去积极寻找适合自己的最佳岗位。政府在城镇化过程中就是要保证人的充分流动，打破传统户籍制度的束缚，保证农民向城市转移和市民在城市间转移的有序性。推进城镇化不仅是简单的农民进城，增加城市人口比例和城市面积，更是户籍制度、生活模式、就业方式、社会保障、产业结构和人的素质素养等一系列的城镇化。城镇化是综合集成的发展过程。

　　城镇化是一个与经济相辅相成、自然和渐进发展的过程，也是我国经济增长的持久动力。综观世界上大国崛起的历程，从传统社会走向现代社会，都离不开对社会发展的顶层设计，而这一设计就是构建社会普遍服务体系。社会普遍服务体系为社会的全面进步奠定基础，有效避免社会不同利益群体的分化、割裂和失衡，它又分为三个子系统，即人文社会普遍服务、产业社会普遍服务和信息知识社会普遍服务。

　　城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等由“乡”到“城”的转变。城市是一个多元开放的平台，能够让各类生产要素在城市中充分地进行碰撞、联结、升华，要在技术、技能和创意三轮驱动新的经济形态下构建现代生态城市。

　　在城镇化过程中，要注重保障农民权益，解决好农地流转和规模经营问题、农村土地的非农转用问题和农民进城务工问题。