在放弃A股IPO仅两个多月之后，大连万达商业地产股份有限公司（简称“万达商业地产”）于9月16日晚间在港交所发布预披露材料，代表其港股登陆战正式打响。有香港投行人士对上证报记者预测：“按照正常的港股上市流程周期，公司最快将在年内完成挂牌上市。若能在年内顺利上市，按照万达商业地产现有盈利水平以及参照港股同类商业地产公司的估值，万达商业地产上市后的市值将是千亿级，也将成为今年港股最大规模IPO。”

　　值得注意的是，在上市前夕的今年7月，万达商业地产刚进行过一轮股权激励，以每股7.36元的价格向61人（包括部分现有股东、董事、高管层成员及雇员，及万达集团的若干雇员）发行合共1.388亿股新股，占发行后总股本的3.58%，注册资本从37.36亿元增至38.75亿元。

　　万达资产版图浮现

　　目前，大连万达集团股份有限公司（即“万达集团”）拥有两家上市公司，分别是去年刚在香港借壳上市的“万达商业地产”（前身为“恒力商业地产”），以及在美国纽交所上市的AMC院线。但这两家上市公司都不是万达的主要公司。其中，AMC的主要资产是万达在美国收购的院线资产，而香港公司主要业务有5个项目，且与万达商业地产的主业几乎毫无关系，只有一个是真正的万达广场，位于桂林。

　　据了解，受制于香港的法律，万达无法将主业注入该壳公司。根据香港上市规则，买壳后的24个月内，壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比例、收益比例、代价比例以及股本比例五项核心指标中的任意一项指标超过100%，都会被按新股上市处理，这令万达商业地产难以在短期内通过买壳注入资产进而实现整体上市。而且，该公司已于今年8月底宣布将更名为“万达酒店”（下称“万达酒店”），显然是为万达旗下商业地产的独立IPO让路。

　　本次赴港IPO的万达商业地产拥有万达集团旗下购物中心、豪华酒店、销售物业等核心资产，被称为万达的“硬件平台”。根据预披露，截至2014年6月末，万达商业地产总资产5040亿元，累计持有物业1684万平方米。其中，2014年上半年净利润49.17亿元，预计2014年全年净利润至少为199亿元。从披露信息来看，未来港股公司“万达酒店”将负责万达在国外酒店的投资和运营，国内的豪华酒店资产都在本次拟IPO万达商业地产。

　　尽管未提及万达商业地产的首发募资额度，但招股书显示，公司将把90%的募集资金用于10个物业开发项目的融资，包括广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场等；而剩余的10%将用作公司运营资金或其他一般公司用途。

　　在港股IPO同时，万达集团旗下“软件平台”之一的万达院线正在深交所中小板排队。目前已由“中止审查”回归到正常的“在审”状态，IPO申请处于“已反馈”阶段。

　　在股权结构上，王健林直接持有大连合兴投资有限公司（简称“大连合兴”）98%股权（其子王思聪持股另2%），大连合兴直接持有万达集团99.76%股权；王健林还直接持有万达集团0.24%股权。本次公开发行前，万达商业地产由万达集团持股51.07%，王健林直接持股7.93%，王健林妻子林宁持股3.72%股权；公司其余股东为董监高、机构及自然人。而港股“万达酒店”则是万达商业地产持股68%的控股子公司。

　　财务数据首度曝光

　　预披露材料首次对万达商业地产的经营数据进行了详细披露，颇具看点。

　　万达商业地产主要拥有三大业务板块：物业租赁及管理、物业销售，以及酒店经营。预披露显示，公司2011年至2013年的营业收入分别为507.72亿元、590.91亿元、867.74亿元，净利润分别为197.79亿元、273.10亿元、245.81亿元；2014年上半年实现营收232.51亿元、净利润49.65亿元。2014年预计核心净利润（不包括公允价值收益）为132亿元，比2013年有所增长。

　　从业务板块来看，目前“物业销售”是公司最主要的收入来源，但“物业租赁及管理”的收入占比逐步增长，这也正是万达从房地产商向商业地产转型的体现。据披露，物业销售收入于2011年至2013年占公司总收入的比例都在85%以上，2014年上半年下降至70%；而物业租赁及管理的收入在2011年至2013年不足总收入的10%，2014年上半年已升至22%。

　　万达的快速扩张战略也在预披露文件中一览无余。截至2014年6月30日，万达商业地产拥有159座万达广场，其中完工的71座；168个购物中心中已开业89个购物中心；102家酒店中已完工48家。也就是说，在159座万达广场中还有88座尚未完工，168个购物中心中还有79个即将开业，102家酒店中还有54个正在扩建。有业内人士表示：“如果加上持有和在建的全部物业，万达商业地产的物业数量已超过全球最大的商业地产运营商西蒙集团。”

　　对于万达商业地产的快速扩张，外界一直猜测是靠高负债来维持。但从招股书来看，万达商业地产2014年的资产负债率为51.6%，远低于目前上市房企63%左右的资产负债率。业内人士表示：“这主要是因为万达物业的预售及销售所获资金，可以达到开发投资物业及酒店所预期的现金需求水平，并可以平衡整个项目的整体经营现金流。”

　　另外，从租金收入来看，万达商业地产近三年的平均租金不断上升，目前已从2011年的每平方米每月57元上升到2014年上半年的75元，平均出租率达到97.8%。有行业分析师对上证报记者表示，“随着每个商业体逐渐进入成熟期之后，万达的租金收入还会有一个基数性的增长，将成为公司一个业绩增长点。”

　　值得一提的是，就在不久前的8月29日，万达联合腾讯、百度共同出资在香港注册成立万达电子商务公司（下称“O2O公司”），万达电商计划一期投资人民币50亿元，万达集团持有70%股权，百度、腾讯各持15%股权，致力于打造全球最大的O2O电商公司。“未来，万达将通过打造O2O平台实现线下线上融合发展，这也是万达未来的一大看点。”上述分析人士表示。