映象财经

　　4月下旬以来，地方与中央相继出台了一系列房地产市场救市措施，近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。

　　此前的系列观察中，笔者从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立。本期则从一个中长期因素——人口结构去分析。

　　很多人认为对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，对短期影响有限。

　　但根据笔者在近著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中的详细分析，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号。

　　2012年中国劳动年龄人口过转折点

　　与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？

　　人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁～64岁）才是购房的主体。

　　2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。

　　从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。

　　过去近四十年的时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下，国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。

　　此外，2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。

　　劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。

　　中国社会科学院副院长蔡昉在2012年接受第一财经日报《财商》采访时表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。

　　总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。

　　购房适龄人口2015年达峰值

　　分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口（25~49岁）。

　　根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

　　从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

　　再来看农村的城镇化人口，按照海通证券首席经济学家李迅雷等人的测算，2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。

　　而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

　　另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

　　也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。

　　总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。

　　危险的信号：海外案例

　　结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求，人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。

　　虽然是个中长期影响因素，但一旦缓慢的量变向质变完成转化后，效应将是惊人的。从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。

　　远的有，日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有，美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。

　　那有没有例外呢？

　　根据中信证券全球首席经济学家彭文生的研究，德国在人口红利期并没有发生房地产泡沫，部分是因为制度安排（包括税收）和传统抑制了对住房的投资性需求。

　　但值得一提的是，也正因为没有泡沫的缘故，德国的老龄化才并未造成德国房地产市场的萧条。

　　对于中国而言，2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点，2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。当中长期因素正在发力时，你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整吗？市场成交稍有回暖就是一个抄底良机吗？

　　（作者为第一财经《财商》副主任，最新著有《房市大衰退：33年房市变迁大推演》）