上海三益佳柏资产管理有限公司事业四部总经理黄涛表示，由于商业地产集中爆发，在项目的前期规划、定位、设计上就不够精细，从而导致后期的招商运作遇到问题，比如想做影院却没有独立的通道；想做餐饮，却少了除烟管道；想做大型综合商业，却没有把车库设计进去。所以，郑州商业地产的库存量大只是由于不能满足市场的具体需求，而并不是真正的过剩。

　　对此，河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清表示赞同，郑州的商业地产相对来说还是比较粗犷，很多开发商从住宅转型到商业，没有理解透彻商业地产的产业模式，住宅如果做失败了，降价就能卖出去，而商业地产如果失败了，就成了彻底的烂尾楼。郑州缺少精准定位的商业项目，更缺少综合性、多业态的商业项目，也就是说，没有有效供应。

　　一名分析人士也表示，虽然从数据上来看，目前郑州商业地产的确存在饱和或接近饱和的隐忧，但仔细分析可以发现郑州的商业地产项目普遍存在低端化、同质化问题，而一些相对高端、特色化的商业地产产品依然非常稀缺甚至空白。

　　黄涛认为，目前郑州人均商业面积为0.7㎡左右，而发达国家或地区人均一般为1.2㎡。从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产还存在很大市场。

　　【前景】郑州商业地产前景向好

　　2014年住宅销售不景气让开发商去化率变慢，从而导致住宅的利润率下降。2015年，更多的企业都步入商业地产的开发热潮中，建业凯旋广场是建业在下半年乃至明年的集团重点项目，其与正在建设的万达中心、正弘国际广场等一起着力打造又一重点商圈。

　　中部大观地产2015年开发重点也逐步侧重于商业，大观国贸是中部大观开发的重点商业地产项目，璞丽中心商业也成功完成了主力商家的签约。瀚海北金2014年12月中旬开业，这也是瀚海置业试水商业的第一个项目。

　　中原广告园的丹尼斯百货已于2014年12月26日开业，这也是高新区唯一大型购物中心，丹尼斯开业也给项目增添了不少人气。此外，正弘、永威、名门、兰德都在谋求或正在试水商业地产。

　　石俊东认为，商业比住宅具备更高的溢价空间，以河南市场为例，很多地级市的新区住宅项目可以平均卖到三四千元一平方米，而商业则可以卖到上万元。房地产项目建设的独立购物中心以及生活型商业街，工程进度快溢价高还容易出形象，更能形成新区商业中心。这也是不少开发商热衷于商业地产的一大因素。

　　对于郑州商业地产的未来，有业内专家认为，高库存现象的存在势必造成巨大竞争压力，但从另一方面来说，郑州的人口红利还在持续发酵，未来几年也许会达到1500万的人口规模，这对商业地产开发是一个很大的机遇。

　　黄涛也表示，郑州的消费水平正处于快速提升的阶段，有不断增长的吃喝玩乐购的需求，一些相对高端、特色化的商业地产产品依然非常稀缺，这些都是郑州商业地产发展的根本动力。