（8）龙头企业战略出新，开拓海外业务、参与城市旧改渐成行业趋势

　　在2013年，国内房企可谓“好事成双”，在销售业绩全面飘红下，企业发展战略全面出新，最值得关注的方向主要有两点：其一是加码海外业务，其二是参与城市旧改。

　　首先，今年以来，越来越多的房企开始试水海外业务。在今年1月万科完成对万科置业（海外）的初步整合定位后，海外业务拓展随之进入日程。2月，万科宣布将与美国铁狮门共同开发旧金山富升街201地块，项目定位豪华住宅公寓，目标客户主要是国内投资客和海外华人；4月，万科宣布与新加坡吉宝置业合作开发新加坡丹那美拉的一个公寓项目。到了5月，中国总部基地控股集团投资10亿英镑拿下伦敦“中国城”项目，成为迄今为止中国企业在英最大的综合地产项目。12月2日，富力地产宣布以85亿元人民币收购位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块，总面积约为116英亩，初步计划分期开发，待开发的物业有约350万平方米的可售楼面面积，包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。

　　同时，今年也是中国房企海外发展的收获年。今年8月，碧桂园在马来西亚柔佛州新山市的金海湾项目正式上市开卖，仅仅两个月时间，金海湾成功卖出6000多套房子，实现近百亿元人民币销售额。这一成绩震撼了整个马来西亚——因为碧桂园用了不足一年的时间就成为马来西亚最大的地产商。绿地在韩国济州岛的健康医疗城项目——汉拿山小镇，也于2013年6月开盘。该项目首期住宅产品销售势头良好，济州岛优越的自然环境、教育配套以及产品的投资前景、移民属性吸引了大批中国客户，一期已去化逾八成，年内将实现销售额超10亿元。

　　其次，在旧城改造方面，目前北上广深四个一线城市，中心城区的土地存量所剩无几，城市更新逐渐成为土地的主要供应方式。其中，最典型的属深圳。根据规划，到2015年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总投资达到1800亿元。巨大的旧改蛋糕引来众多房企“争食”。目前，参与深圳旧改的主要是佳兆业、京基、华润、深业、招商、卓越等一线梯队，同时还有万科、保利、中航、中粮、中信等央企以及星河、信义、富通、鸿荣源等本土民企，累计超30家。以佳兆业为例，旗下城市更新项目分布于深圳、珠海、广州、东莞、惠州，拥有30多个城市更新项目，总占地面积近1400万平米；深业集团也有17个城市更新项目，总面积达600万平方米，预计总投资800亿元；京基集团虽然介入旧改的时间较短，但拓展力度非常大，企业于2012年底签下位于罗湖、南山、宝安、龙岗的五大旧改项目，涉及开发总量300万平米。

　　在我们看来，目前在品牌房企层面上掀起的这波参与旧改热，主要源于四大利益的驱动。一是旧改业务可规避调控风险，受政府高度重视，旧改一般不受调控影响；二是旧改项目获取土地成本低、利润高，惯常的招拍挂土地获取方式，由于竞争激烈，溢价率一般较高，相比之下，城市更新项目一般为政府重点推进项目，政府会给予一定的优惠政策，企业获取项目的成本也相对低；而城市更新项目一般位于城市的核心地段，升值潜力大，产品溢价也高，比如在深圳已经面市的佳兆业城市广场均价21000元/平方米，星河盛世均价约为27000元/平方米，均超过区域同期均价。再以佳兆业为例，其旧改业务的毛利率高达50%，远高于35%左右的行业水平；三是有利于塑造企业的品牌形象，由于多数城市更新项目位于人口密集的市区，关注度高，若能成功运营，可以快速提升企业的品牌形象。四是有利企业获取政府信任，若成功推进，企业在当地的非旧改项目也会受益，得到更多政府支持。

　　二、2014年房地产市场趋势六大预测

　　1、政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽

　　三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程,2013年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。

　　从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP?增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。

　　2、投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高

　　本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。

　　房地产投资方面，今年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；今年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。

　　3、市场：一二线城市成交总体看好，房价上涨格局未变

　　一线城市：成交量与今年总体持平，房价将先涨后稳

　　从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。

　　从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，我们认为市场销售速度大致将和2013年持平，而北京2013年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现1：1.58，考虑到其明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，我们认为2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增长。

　　从房价角度看，我们认为一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。