映象财经

　　一些城市房价持续走高，新一轮严厉调控来临。房地产行业徘徊在路口的敏感时刻，万科的举动和选择引人注目。

　　楼市将呈现怎样的格局？房地产行业的风险点何在？万科如何迎接挑战？针对这些问题，《经济参考报》记者近日独家专访了万科集团总裁郁亮。

　　谈走向： 

　　供求关系不支持一直高速上涨 

　　记者：新一轮调控开始，您认为未来中国房地产市场将呈现怎样的走向？

　　郁亮：房地产分析的背后是人口分析。根据万科测算，我国城镇主流购房人群（20岁至49岁）人口增量已过历史高点，2011年至2015年这一增量曾达到4300万人，2016年至2020年将降为1300万人，2020年后预计有很大可能继续下降。当然，小城镇的人口还在向大城市流动，非都市圈人口还在向都市圈流动。但无论如何，因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化，就发生在2015年。

　　从供给角度看，十年前我们确实存在严重的住房短缺，但随着过去十年的大规模建设，这个缺口已经基本补上。2006年至2015年这十年间，万科统计的57个大中城市中，有28个城市每年每人商品住宅新开工面积的平均值超过2平方米。而发达国家在城市化完成后，住宅每年的人均建设量，一般是不超过1平方米。

　　过去十年因为要补课，多盖一点是合理的。但这么大的全国建设量，不可能一直保持下去。几个重要都市圈，因为人口还在流入，未来还是应该多盖一点房子，但那些人口停滞甚至流出的地方，确实不能再这么盖下去了。

　　“青山遮不住，毕竟东流去”。购房存在杠杆，所以短期内，货币供应、流动性、房贷政策对房价有影响，甚至有很大的影响。但长期来看，房价必然由供求关系决定。如果不是只看几个核心城市，而是看全国的话，那么供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。所以说，房地产行业将告别高速增长时代。

　　当然，房地产业还没有沦落为“夕阳产业”，但快速上涨、普遍上涨的局面已经结束，开始进入平稳增长、城市分化的新阶段。

　　可以预见，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。也就是说，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。万科去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元，较2015年底增长82.3%。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。

　　记者：北上广深等一线城市的房地产市场会怎样？

　　郁亮：人口不断涌入，财富加速聚集，这决定了一线城市楼市表现不会特别差。

　　但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳，年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够，每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市，房价也应该稳住，而且，也可以稳住。

　　　谈调控： 

　　欣慰与忧虑并存 

　　记者：您怎么看最新一轮的房地产调控？

　　郁亮：2016年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但幸福与忧虑的边界并非那么清晰。去年以来，一些城市楼市持续火爆，但高处不胜寒，国家及时调控，是非常必要的和令人欣慰的，这对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是利好。

　　记者：对于这些房价过快上涨的城市，在您看来，应该采取什么策略？

　　郁亮：去年以来，一些城市的房价上涨确实过火了，采取严厉的“外科手术”式调控是需要的，如果这个时候再上涨，对国家而言就是毒药。房地产调控从原来的“两限”到现在的“四限”，短时间对于控制房价过快上涨，建立一个合理预期是有效果的。

　　但长期来看，要稳定热点城市房价，还是要靠增加供应。和全国的情况不同，这些城市人口还在持续流入，新增需求依然旺盛。而且，这些城市增加供应也是完全可能的。

　　有人说一线城市没地了，但跟东京比一比就知道，还有地。一是放活旧改，增加土地供应的来源。比如深圳搞强区放权，把旧改项目的审批权下放到区里，鼓励市场力量主导旧改，一下子多出很多房子。

　　二是适当提高土地利用效率。在地价昂贵的城市里把楼房盖高点是国际通行做法。我接触过一个莫斯科投资计划，不买地，专门给一些五六层的老房子装电梯，上面加盖四层房子。

　　三是及时修改规划要求。很多规划的杠杠是上世纪五六十年代制定的，比如对小区绿地有明确的指标要求，但如果我们采取纽约“集中绿地”模式，把小区配套的绿地集中起来，建成周边一到三公里都可以享受的公园，用地效率、实际效果一定比分散的小区绿地好得多。

　　记者：您对于房地产调控还有什么建议？

　　郁亮：政策不仅要考虑少数城市的房价问题，还要在更大维度、更长时间的背景下考虑问题，最根本的是要建立促进楼市健康发展的长效机制。

　　首先是厘清行业政策的目标。根本性的政策目标应该是三个：解决居住问题、拉动就业和经济、维护金融安全。“房子是用来住的不是用来炒的”，这说明解决居住是首要目标，当然另外两个目标也很重要。但有时我们过于注重房地产拉动经济的作用，这是一种错位和错配。

　　有没有同时能够实现三大目标的手段？“轨道+物业”是一种方式。发展轨道交通，可以在合理通勤时间内提供更多的住房，在都市圈内疏散人口，可以创造大量就业、促进经济增长。房价稳住了，也就防范住了跟房价相关的一系列金融风险，这是典型的“一石三鸟”。

　　其次是租赁市场需要“补课”。1998年我国住房改革时曾提出租售并举，但可惜后来没有坚持。最近政府提出加快培育和发展住房租赁市场，但还有一些障碍没有破除。比如工业厂房能不能改成集中式出租公寓，商场写字楼改出租公寓能不能分水电、通煤气，REITs什么时候能真正推出等等。还有税负问题，如果按照12%的房地产税加上11%的增值税，做出租公寓根本没钱赚，连利息都付不了，市场很难起来。

　　万科已经开办长租公寓1.2万至1.8万间，计划今年做到10万间，解决十来万核心城市年轻人口的居住问题。

　　再次是推出普通住宅发展计划。建造大家能买得起的房子是行业责任，住宅的主流要与居民收入水平相适应。每个城市都应供应足够的普通住宅，要公开向社会承诺，普通住宅发展计划是什么，配套、交通、公共设施如何跟上等，让大家做到“未来有房，心中不慌”。

　　谈风险： 

　　揪心商业、商办库存 

　　记者：房地产行业的主要危机在哪里？

　　郁亮：对于当前的房地产市场，我有几个担忧。

　　一是商业、商办库存太大。我们很多城市都要上金融中心、总部基地，造成很多商业中心难以为继，大量购物中心闲置。很多人只看到住宅的去库存问题，我反而对商业、商办的库存更担心一些，这一问题还在持续恶化。

　　据万科监测，大中城市2014年、2015年商办用地在房地产用地供应中占比接近40%，远远超出15%左右的合理配比上限。国家统计局的数据显示，2012年至2016年，全国办公楼和商业营业用房开发投资额、新开工面积分别增长124%、10%，明显高于住宅55%的增幅、20.6%的降幅。

　　二是土地市场价格上涨过快。房地产行业集中度在迅速提高，进不到前几名的都担心面临淘汰，不少开发商抱着急着上规模的心态疯狂拿地。如果这些开发商借银行的钱，用了杠杆去冒险，那可能就是饮鸩止渴、自取灭亡。

　　三是存在风险叠加可能性。在一二线城市，如果买房变成投资，住房变成金融产品，这就可能滋生泡沫、聚集风险。一些城市的地价高于房价，这里面隐含的预期很可怕。未来，如果土地价格急涨与供求关系转折点叠加，问题相互“感染”，就可能会将金融风险放大，甚至拖累经济发展。

　　谈发展： 

　　打造“万科森林” 成为混合所有制典范 

　　记者：万科如何迎接挑战？

　　郁亮：欺骗土地的人，将颗粒无收。万科不靠聪明赚钱，靠双手赚钱。

　　万科的战略四年前就定了，以前万科专心致志做“住宅地产商”，而转型后的目标是“城市配套服务商”。之前的万科是“盖有人住的好房子”，转型后的万科是“盖有人用的好房子”。

　　城市配套服务商包括：住宅地产是万科的主导业务，未来的市场份额会继续增加，因为行业集中度在提高；万科的物业管理服务380万户家庭，超过1080万人；万科商业收购了中国第三大商业经营管理公司印力，在规模上已经和凯德并列中国第二；万科的物流仓储在国内已经排名进入前五；万科休闲度假产业蓬勃发展，已经是中国最大的滑雪度假运营商；万科还在试水养老地产。

　　记者：这是否意味着，万科要搞多元化？

　　郁亮：万科的多元化有两个特点：一是主线清晰，围绕着“城市配套服务商”来进行，而且都是基于不动产；二是注重综合效益，发挥合力。

　　万科的转型并不是割裂地、孤岛式地各自发展，而是从一开始就坚持打造成一个巨大的生态圈。森林里有乔木、灌木丛、草丛，各有分工和特点，台风来了，乔木可能倒下，但灌木丛、草丛不会倒下，森林就不会受太大影响。我们的目标是打造“万科森林”。

　　记者：万科多元化是否会重蹈有些企业战线过长的覆辙？

　　郁亮：凝聚人心靠机制。万科已经形成深圳国资作为基石股东的混合所有制。在未来的发展中，我们将全面推行合伙人制度，把大家利益捆绑在一块，你牵头的时候，里面有我的股份，我牵头的时候，里面有你的股份，通过利益的捆绑，让大家在一条船上。

　　一些城市房价持续走高，新一轮严厉调控来临。房地产行业徘徊在路口的敏感时刻，万科的举动和选择引人注目。

　　楼市将呈现怎样的格局？房地产行业的风险点何在？万科如何迎接挑战？针对这些问题，《经济参考报》记者近日独家专访了万科集团总裁郁亮。

　　谈走向： 

　　供求关系不支持一直高速上涨 

　　记者：新一轮调控开始，您认为未来中国房地产市场将呈现怎样的走向？

　　郁亮：房地产分析的背后是人口分析。根据万科测算，我国城镇主流购房人群（20岁至49岁）人口增量已过历史高点，2011年至2015年这一增量曾达到4300万人，2016年至2020年将降为1300万人，2020年后预计有很大可能继续下降。当然，小城镇的人口还在向大城市流动，非都市圈人口还在向都市圈流动。但无论如何，因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化，就发生在2015年。

　　从供给角度看，十年前我们确实存在严重的住房短缺，但随着过去十年的大规模建设，这个缺口已经基本补上。2006年至2015年这十年间，万科统计的57个大中城市中，有28个城市每年每人商品住宅新开工面积的平均值超过2平方米。而发达国家在城市化完成后，住宅每年的人均建设量，一般是不超过1平方米。

　　过去十年因为要补课，多盖一点是合理的。但这么大的全国建设量，不可能一直保持下去。几个重要都市圈，因为人口还在流入，未来还是应该多盖一点房子，但那些人口停滞甚至流出的地方，确实不能再这么盖下去了。

　　“青山遮不住，毕竟东流去”。购房存在杠杆，所以短期内，货币供应、流动性、房贷政策对房价有影响，甚至有很大的影响。但长期来看，房价必然由供求关系决定。如果不是只看几个核心城市，而是看全国的话，那么供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。所以说，房地产行业将告别高速增长时代。

　　当然，房地产业还没有沦落为“夕阳产业”，但快速上涨、普遍上涨的局面已经结束，开始进入平稳增长、城市分化的新阶段。

　　可以预见，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。也就是说，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。万科去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元，较2015年底增长82.3%。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。

　　记者：北上广深等一线城市的房地产市场会怎样？

　　郁亮：人口不断涌入，财富加速聚集，这决定了一线城市楼市表现不会特别差。

　　但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳，年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够，每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市，房价也应该稳住，而且，也可以稳住。

　　　谈调控： 

　　欣慰与忧虑并存 

　　记者：您怎么看最新一轮的房地产调控？

　　郁亮：2016年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但幸福与忧虑的边界并非那么清晰。去年以来，一些城市楼市持续火爆，但高处不胜寒，国家及时调控，是非常必要的和令人欣慰的，这对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是利好。

　　记者：对于这些房价过快上涨的城市，在您看来，应该采取什么策略？

　　郁亮：去年以来，一些城市的房价上涨确实过火了，采取严厉的“外科手术”式调控是需要的，如果这个时候再上涨，对国家而言就是毒药。房地产调控从原来的“两限”到现在的“四限”，短时间对于控制房价过快上涨，建立一个合理预期是有效果的。

　　但长期来看，要稳定热点城市房价，还是要靠增加供应。和全国的情况不同，这些城市人口还在持续流入，新增需求依然旺盛。而且，这些城市增加供应也是完全可能的。

　　有人说一线城市没地了，但跟东京比一比就知道，还有地。一是放活旧改，增加土地供应的来源。比如深圳搞强区放权，把旧改项目的审批权下放到区里，鼓励市场力量主导旧改，一下子多出很多房子。

　　二是适当提高土地利用效率。在地价昂贵的城市里把楼房盖高点是国际通行做法。我接触过一个莫斯科投资计划，不买地，专门给一些五六层的老房子装电梯，上面加盖四层房子。

　　三是及时修改规划要求。很多规划的杠杠是上世纪五六十年代制定的，比如对小区绿地有明确的指标要求，但如果我们采取纽约“集中绿地”模式，把小区配套的绿地集中起来，建成周边一到三公里都可以享受的公园，用地效率、实际效果一定比分散的小区绿地好得多。

　　记者：您对于房地产调控还有什么建议？

　　郁亮：政策不仅要考虑少数城市的房价问题，还要在更大维度、更长时间的背景下考虑问题，最根本的是要建立促进楼市健康发展的长效机制。

　　首先是厘清行业政策的目标。根本性的政策目标应该是三个：解决居住问题、拉动就业和经济、维护金融安全。“房子是用来住的不是用来炒的”，这说明解决居住是首要目标，当然另外两个目标也很重要。但有时我们过于注重房地产拉动经济的作用，这是一种错位和错配。

　　有没有同时能够实现三大目标的手段？“轨道+物业”是一种方式。发展轨道交通，可以在合理通勤时间内提供更多的住房，在都市圈内疏散人口，可以创造大量就业、促进经济增长。房价稳住了，也就防范住了跟房价相关的一系列金融风险，这是典型的“一石三鸟”。

　　其次是租赁市场需要“补课”。1998年我国住房改革时曾提出租售并举，但可惜后来没有坚持。最近政府提出加快培育和发展住房租赁市场，但还有一些障碍没有破除。比如工业厂房能不能改成集中式出租公寓，商场写字楼改出租公寓能不能分水电、通煤气，REITs什么时候能真正推出等等。还有税负问题，如果按照12%的房地产税加上11%的增值税，做出租公寓根本没钱赚，连利息都付不了，市场很难起来。

　　万科已经开办长租公寓1.2万至1.8万间，计划今年做到10万间，解决十来万核心城市年轻人口的居住问题。

　　再次是推出普通住宅发展计划。建造大家能买得起的房子是行业责任，住宅的主流要与居民收入水平相适应。每个城市都应供应足够的普通住宅，要公开向社会承诺，普通住宅发展计划是什么，配套、交通、公共设施如何跟上等，让大家做到“未来有房，心中不慌”。

　　谈风险： 

　　揪心商业、商办库存 

　　记者：房地产行业的主要危机在哪里？

　　郁亮：对于当前的房地产市场，我有几个担忧。

　　一是商业、商办库存太大。我们很多城市都要上金融中心、总部基地，造成很多商业中心难以为继，大量购物中心闲置。很多人只看到住宅的去库存问题，我反而对商业、商办的库存更担心一些，这一问题还在持续恶化。

　　据万科监测，大中城市2014年、2015年商办用地在房地产用地供应中占比接近40%，远远超出15%左右的合理配比上限。国家统计局的数据显示，2012年至2016年，全国办公楼和商业营业用房开发投资额、新开工面积分别增长124%、10%，明显高于住宅55%的增幅、20.6%的降幅。

　　二是土地市场价格上涨过快。房地产行业集中度在迅速提高，进不到前几名的都担心面临淘汰，不少开发商抱着急着上规模的心态疯狂拿地。如果这些开发商借银行的钱，用了杠杆去冒险，那可能就是饮鸩止渴、自取灭亡。

　　三是存在风险叠加可能性。在一二线城市，如果买房变成投资，住房变成金融产品，这就可能滋生泡沫、聚集风险。一些城市的地价高于房价，这里面隐含的预期很可怕。未来，如果土地价格急涨与供求关系转折点叠加，问题相互“感染”，就可能会将金融风险放大，甚至拖累经济发展。

　　谈发展： 

　　打造“万科森林” 成为混合所有制典范 

　　记者：万科如何迎接挑战？

　　郁亮：欺骗土地的人，将颗粒无收。万科不靠聪明赚钱，靠双手赚钱。

　　万科的战略四年前就定了，以前万科专心致志做“住宅地产商”，而转型后的目标是“城市配套服务商”。之前的万科是“盖有人住的好房子”，转型后的万科是“盖有人用的好房子”。

　　城市配套服务商包括：住宅地产是万科的主导业务，未来的市场份额会继续增加，因为行业集中度在提高；万科的物业管理服务380万户家庭，超过1080万人；万科商业收购了中国第三大商业经营管理公司印力，在规模上已经和凯德并列中国第二；万科的物流仓储在国内已经排名进入前五；万科休闲度假产业蓬勃发展，已经是中国最大的滑雪度假运营商；万科还在试水养老地产。

　　记者：这是否意味着，万科要搞多元化？

　　郁亮：万科的多元化有两个特点：一是主线清晰，围绕着“城市配套服务商”来进行，而且都是基于不动产；二是注重综合效益，发挥合力。

　　万科的转型并不是割裂地、孤岛式地各自发展，而是从一开始就坚持打造成一个巨大的生态圈。森林里有乔木、灌木丛、草丛，各有分工和特点，台风来了，乔木可能倒下，但灌木丛、草丛不会倒下，森林就不会受太大影响。我们的目标是打造“万科森林”。

　　记者：万科多元化是否会重蹈有些企业战线过长的覆辙？

　　郁亮：凝聚人心靠机制。万科已经形成深圳国资作为基石股东的混合所有制。在未来的发展中，我们将全面推行合伙人制度，把大家利益捆绑在一块，你牵头的时候，里面有我的股份，我牵头的时候，里面有你的股份，通过利益的捆绑，让大家在一条船上。

　　在这个制度中，每个项目都是开放的，操盘者必须跟投，其他人自愿投，大家共同对股东承担劣后责任。这也意味着没有卓越绩效，就只有损失没有分享。我们希望建立合伙人制度中的“卓越绩效+劣后担当”机制，谁当头不重要，当头意味着要承担所有最后的责任，通过这个机制建立“背靠背的信任”。

　　合伙人制度里有两个隐含指向，一个是要去精英化，靠的是机制和精英化的严谨架构，还有一个是要扁平化，所有的业务关联不是串联而是并联。万一这个业务做不好，把它拿掉换一个业务也可以。如果是串联，中间断了，下面全断掉了，所以必须是扁平化的架构。

　　记者：您能否描绘下万科的未来？

　　郁亮：现实一点的目标，作为城市配套服务商，希望万科能够带领整个行业健康发展。

　　情怀一点的目标，希望万科成为混合所有制的典型代表。无论是国资，还是民企，未来都可能会尝试混合所有制。希望万科正在推行的合伙人制度，能够对解决企业尤其是国企发展的持续动力问题有所帮助。