嘉凯城：转机之年,值得期待

　　嘉凯城(000918,股吧)000918 房地产业

　　研究机构：国信证券 分析师：区瑞明,黄道立,方焱 撰写日期：2012-03-09

　　背景雄厚

　　公司大股东浙商集团是浙江省国资委直接管理的国有大型企业,大股东多年的发展一直都得到省委省政府的正确领导和有关部门的大力支持,而嘉凯城作为大股东在A股市场的唯一上市公司,预计其在长三角区域的发展中也将获得资源上的倾斜。另外,大股东下属子公司对嘉凯城的经营也是鼎立支持,仅从资金角度看,2011年年初,嘉凯城向兄弟公司拆借资金总额高达14.46亿元。

　　大型城市功能区运营商,前景广阔

　　近年来管理层提出进一步拓展城市综合体开发项目的长期发展战略,力求使嘉凯城成为精品住宅房地产和城市综合体开发并举的大型城市功能区运营商。城市综合体是经济高速发展的产物,目前杭州、成都、沈阳、天津等地均有数百个城市综合体的建设目标和远景规划。公司已在南京、杭州、苏州等大中型城市成功运作多个城市综合体项目,面对房地产行业的新蓝海,公司已有充分准备,迎接行业新机遇。

　　最坏时刻已过去,2012年有望迎来转机

　　2011年行业受到政策重压,限购范围向三四线城市扩大,长三角成为调控重灾区,公司销售也因此面临了巨大的压力。一切负面因素已在公司业绩和股价上得到反映。展望2012,公司土地储备分布较多的杭州、武汉、苏州、海口、青岛和上海楼市均已迎来小阳春,对提振公司今年销售业绩有较大帮助。此外,公司今年推货量较足,加之去年业绩低点等因素,在今年行业回暖之势,业绩和股价预计都将具备较大弹性。

　　核心催化剂

　　①降息;②以三四线城市作为突破口对限购政策微调

　　绝对估值低廉,维持"推荐"评级

　　公司目前未结算面积超500万方,我们运用假设开发法计算得出公司RNAV为9.42元/股,对应当前股价折让幅度达48%。按行业平均RNAV八折的折让幅度计算,公司合理估值应约在7.5元/股,对应当前股价仍有55%左右的空间。我们预计公司11/12/13年EPS分别为0.11/0.48/0.66元/股,对应PE为44.9/10.2/7.4x,2012有望成为转机之年,维持"推荐"评级。