映象财经

　　一个造房子的，竟然声明要造汽车了！

　　许家印，一个不按常理出牌的掌舵人！

　　的确，许家印的出牌让很多人看不懂。比如很多都说恒大之前高杠杆风险很大，这一点许家印肯定比媒体更知道，但许家印的胆识就在于他依旧坚定选择高杠杆N多年，而在如今地产不再高歌猛进时，他又早在政府2018年去杠杆之前，2017年就率先提出去杠杆的“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本，高周转）的战略转型。显然，许家印，既有玩高杠杆的胆识，也有适时退出的智慧。

　　就在昨天，一个爆炸性新闻刷屏地产人的朋友圈，恒大以67.5亿（一块地的价格）入股美国新能源汽车FF公司，并成为最大控股股东，这意味着，恒大之前小半年进军汽车领域的传言得以尘埃落定，也反过来，意味着恒大打响了进军高科技产业的第一枪！

　　曾经，这家地产公司，也做足球、卖水、而最近几年又继续加大力度扶贫……地产人都有点看不懂了。而如今，这家地产公司，又要造汽车，更是让众多同行云里雾里，恒大究竟要干啥？

　　一瞬间，微信微博网络留言上就炸开了锅，是为了曲线拿地吗？是为了响应政府的“号召”吗？是真的看好FF高端新能源未来汽车的未来吗？抑或为了拉一把贾会计？……

　　的确，如今的恒大，拥有了网红级的海量评论效应！

　　恒大造车的疑惑

　　事实上，老潘当初看到这个消息，就有很多疑问，比如：

　　其一、恒大造车，跨界的太厉害。这是一个专业取胜的时代，尤其是隔行如隔山，外界首先疑虑的是“造房子的人，如何会造车？”而且是伤了孙宏斌的贾会计做得车？而且老贾做车也是半路出家啊，近70亿，投资他的FF，做接盘侠，靠谱吗？

　　其二，大型开发商进入3000亿，5000亿规模时，明显都加快了多元化的探索和步伐，这是可以理解的。但问题是大型房企都是围绕地产上下游或地产生态链做相关多元化布局，无论是收并购还是直接投资，大家基本都是围绕商业地产，文旅地产，公寓、小镇、装修、物业等的相关多元化投资布局，恒大为何直接跳出地产生态圈，进军完全不搭的汽车圈？

　　其三、恒大67亿收购FF，从占股来讲是控股股东，但FF却因为AB股模式，拥有话语权不是许家印，而是贾跃亭。凭什么？为什么？在此次收购股权设计上，FF采用AB股模式，贾跃亭作为创始人和CEO享有“1股10票”的放大权利，即按照最新股权构架，恒大健康持股比例为45%、贾跃亭33%、管理层22%，按照AB股折算下来，在关键经营决策上，贾跃亭投票比例竟然高达88%，可以说是一言堂了。那么问题来了，恒大花了67个亿成为控股股东，竟然FF还是贾跃亭说了算？——这是为何？

　　接下来，我们也一一分析这背后可能的逻辑，或许能够看出许家印与恒大的“与众不同”。

　　政治经济学：看政策的“眼”，抓市场的“手”

　　做到5000亿级别的民营企业，首先靠得是格局！

　　恒大的高速发展，某种程度上，就是许家印格局的折射！

　　在中国，民营企业做大做强必须必修一门课，即政治经济学。特别是在房地产领域，政治经济学是掌舵人必须课，中国房地产高歌猛进这些年，核心不是客户驱动，而是政策驱动，货币驱动、投资驱动。

　　而在落地实操上，大型民营企业，既要有看政策的“眼”，也要有抓市场的“手”，一个不能缺。即大型民营企业首先得擅长政治经济学，真正抓住“政策市”下的风口。其次，是要有市场的手，手是抓手和落地，民营企业必须有市场化的专业能力，即打造挣市场钱的能力。

　　在这个视角，许家印双双拥有“看政策的眼和抓市场的手”。

　　以恒大的房地产主业而言，其一恒大“民生地产”的产品定位，即是一种圈层最厚的主流市场，也是一种被政策调控相对最少的领域，政策安全、市场安全决定了恒大的经营格局；其二，房企到底是保守还是激进，其实没有固定答案，而是根据市场和周期而定，而恒大过去很多年敢于加杠杆，是一种对政策的领悟，对周期的领悟，看得是中国房地产近10年的上升浪，看得是国家98年取消福利分房进入货币买房最终做大房地产行业的政策把握。

　　同样无论是足球的坚持，还是扶贫，恒大都与政策和中央期待保持一致。而今天，恒大为何进军汽车产业，同样是身先士卒。

　　其一，汽车产业是传统行业，但恒大进入的不是传统模式，而是新能源阵营，这是汽车产业的未来产业，是新一轮科技革命和产业变革重点领域，就在2018年政府工作报告中，政府明确把发展新能源汽车作为加快制造强国建设重点行业之一。

　　其二，中国已经汽车大国，但还不是汽车强国，整个中国经济正在转换轨道，即从数量型向质量型增长，从中国制造到中国智造阶段，而国家在《中国制造2025》中明确提出“节能与新能源汽车”作为重点领域发展，明确了“继续支持电动汽车、燃料电池汽车发展，掌握汽车低碳化、信息化、智能化核心技术，推动自主品牌节能与新能源汽车同国际先进水平接轨。”的发展战略。

　　显然，恒大此举不仅一举奠定其在新能源汽车领域的领先地位，同时也助力中国汽车工业转型升级， 把全球顶尖新能源汽车技术同步、同节奏落地中国。

　　为何跟着政策走？核心是因为国家政策实质是一个产业政策的赋能和支撑，比如具体体现在财政政策扶持补贴，税收政策优惠、企业融资层面的便利和优惠，如国家在2017年12月，工信部等就发布《关于免征新能源汽车的购置税的公告》。其次，从地方政策而言，都希望支持和培育类似新能源这种高端制造业这种高科技、高产值的产业，而房企也可以通过这种方式建立与政府的关系，从而提高土地等稀缺资源获取的优势。其三，作为新能源产业，是国家引导的重要产业，为此在融资通道、融资利率上更容易获得低成本的资金。

　　市场抓手：新能源汽车是风口

　　当一个产业处于尾声或是成熟期，往往企业进入获利和成长性都有难度，所以进入一个行业的风口，爆发期，更容易实现企业的高速成长和获利。从这一点来说，房地产13.7万亿已经基本接近行业天花板，更重要的是恒大目前已经突破5000亿，如此大的体量，如何能够让这艘航母持续前进？恒大必须进入新的超级风口、超级蓝海。

　　中国目前是汽车大国，汽车产业也是战略性、支柱性的巨大产业，而从汽车强国维度来看，新能源汽车是一个方向，是一个超级风口。事实上，新能量汽车无论从中国市场还是全球市场来看，都进入爆发期，年平均增长大约在40%左右。

　　比如从全球市场来看，2017年全球新能源汽车总销量超过142万辆，2018年1-4月销售同比大增52%至43万辆。市场研究认为，随着新能源汽车对内燃机汽车在成本等方面逐渐建立起优势，2025年预计销量将达到1100万辆，2030年达到3000万辆。

　　而在中国来看，2017年，新能源汽车产销均接近80万辆，同比分别增长53.8%和53.3%， 2018年电动汽车销量预计将超100万台，增速将保持在40%，而到2025年，中国电动汽车市场将成为全球电动车市场的50%。

　　而从新能源产品定位而言，恒大控股FF没有采用民生地产的策略，而是选择高端新能源汽车的定位。为何如此了？

　　有汽车资深人士认为，目前新能源汽车的投资力度在中国和全球领域的确都在不断加大，但现有产品结构整体仍然以低端为主，在未来市场优胜劣汰洗牌过程中，低端产品以及资本实力较弱的企业将遭淘汰，而恒大凭借先进的技术水平以及较强的资本实力，入股高端的FF新能源汽车，将迅速占据市场领先优势。

　　比如FF拥有大量专利技术，在中美两地提交申请专利接近1500件，获得专利超过380件，如大负载电力输出技术及T型逆变器率先获得美国专利，自主研发的充电设备效率达200千瓦/小时。同时，FF拥有全球来自特斯拉、通用等资深专家，在全球拥有超1000名新能源汽车、计算机算法、互联网、信息系统、人工智能等方面的科研专家。

　　估值：未来空间很大

　　控股是否分红，是财投的视角，也的确，即使超级IP品牌特斯拉，哪怕它目前是全球最大的电动车企业，但依旧处于盈利微弱甚至亏损状态，但这并不妨碍它成为全球市值第二大的汽车企业。目前市值已经高达565亿美金即4437亿港元。

　　所以从这个角度来看，恒大入股FF，短期盈利，分红很难，但恒大的逻辑可能还在估值的巨大提升。对比此刻恒大健康的估值仅仅546亿港元，与特斯拉4437亿相比，未来FF作为电动车领域的新兴崛起的独角兽，其估值上涨空间极具想象空间。

　　尤其相对地产低估值、8到10倍的PE而言，新能源高科技汽车是全球资本市场热捧的对象，此刻恒大旗下恒大健康入股FF，将为恒大的估值带来巨大想象空间。而另一方面，FF是全球新能源汽车领域的独角兽企业，多项技术指标在全球新能源汽车领域已实现全面领先，其中FF首款网红FF91亮相之初就受到全球高度关注，比如100公里加速2.39秒，最高续航里程700公里，均优于特斯拉。

　　事实上，在6月25日恒大健康宣布入股FF仅1天，26日恒大健康股价最高涨幅就达到80%，市值单日增加264亿，成为今日走势最强劲的港股之一。

　　尊重与对赌

　　在67亿资金注入后，如果2018年贾跃亭没有实现FF的量产，或者后期FF量产遭遇风险？恒大怎么办？

　　对此，恒大健康与贾跃亭之间有一个对赌协议，即如果贾跃亭没有在2018年将概念车量产落地，那么贾跃亭将要放弃对FF控制权；反过来，一旦备受全球关注的FF概念车如期如量落地，FF概念车从神话变成现实，那么恒大健康的市值大幅度拉升将会慢慢展开。

　　其次，在资金投入上，恒大也采取了分阶段、分步骤的逐渐投入策略，这样让恒大的投资更加稳健和投石问路。后续投资，恒大将在2019年12月30日之前再追加6亿美金投资，第三次投资是在2020年12月30日之前投入6亿美金。

　　其三，事实上，在孙宏斌轮之后，贾跃亭的FF融资已经面临巨大挑战，但在此刻，融创依旧给出贾跃亭15年CEO任期以及1股算10股的AB股，核心体现的是对贾跃亭造车梦的尊重。当然，与此同时，恒大在作为投资人的同时，也给FF增加了一个新的老板，即任命恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧为美国FF新能源公司董事长。

　　恒大转型：真做高科技

　　在地产圈，很多做文旅地产，产业地产，小镇地产等，更多是醉翁之意不再酒，大多都是为了圈地。而此刻，恒大是不是真得要造汽车？或者更深入讲，恒大是否真得要做高科技产业？答案应该是YES。

　　其一，从恒大集团整体战略锁定上，恒大的多元化大蓝图确立了，逐步形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技为龙头的产业格局。从这个格局来看，作为龙头地位的高科技将是未来恒大发展的一个主要方向。

　　其二，未来地产锁定的3年计划以及规模+效应发展模式后，2018年恒大加速了高科技产业的布局和落地。有两个值得关注的行动是，就在今年4月9日，恒大许家印宣布正式进军高科技产业，恒大计划未来十年投资1000亿元，在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域，而且战略性牵手中国科学院，共同创建引领前沿科技的“三大基地”。其中，新能源是投资方向之一，而新能源汽车无疑也是不错的选择。其次，在4月份宣布进军高科技，同步就设置研究院对新能源汽车产业进行全球范围研究，到现在短短2月就闪电并购入股FF新能源汽车，而且一下享受很多超过特斯拉的众多世界级高精尖技术，速度之快，出手之猛、起点之高，不得不叫人佩服。显然，恒大地产是快，恒大高科技布局与落地，同样是快。而这或许也成为见证恒大转型执行力的一个侧面。

　　其三、更值得关注一个细节是，在2018年中美贸易战打得越来越激烈时刻，恒大竟然可以直接收购美国FF新能源公司。目前，美国出于高科技的保护主义态度，对于收购美国尖端技术的公司，必须经过美国外国投资委员会（CFIUS）的审批，而就在近日，FF公司就在近日发布官方微博声称，此次并购已经通过美国外国投资委员会（CFIUS）的审批，中国企业自此将掌握全球最先进的新能源汽车技术。从这一点来说，恒大或许付出不少代价，这反过来也说明恒大进军高科技，的确是玩真的了。